Odhad ceny nemovitostí

Odhad ceny nemovitosti je proces, kterým se určuje přibližná hodnota dané nemovitosti na trhu. Tento proces zahrnuje posouzení různých faktorů, jako jsou lokalita nemovitosti, stav a velikost budovy (pokud se jedná o stavbu), vybavení, současný stav trhu s nemovitostmi a další faktory ovlivňující hodnotu nemovitosti. Odhad ceny nemovitosti poskytuje užitečný odhad hodnoty, který může být využitý při rozhodování o prodeji, nákupu, pronájmu nemovitosti, ale třeba i žádosti o hypotéku. Jiný pohled na odhad nemovitosti bude mít banka, realitní makléř nebo soudní znalec.

Chci pomoct s prodejem nemovitosti
Vyplňte online formulář

V jakých případech je odhad ceny nemovitosti zapotřebí?

Spolehlivé výkupy

Získání hypotéky

Abyste mohli získat hypotéku, již při žádosti je nutné odhadnout cenu dané nemovitosti. V takovém případě vypočítává odhadní cenu obvykle bankovní znalec, který udělá důkladnou analýzu nemovitosti. Odhady pro hypotéky se dnes dělají i online. Je vždy vhodné brát v úvahu to, že odhad banky může být nižší než skutečná tržní cena nemovitosti.
Spolehlivé výkupy

Prodej nemovitosti

Pokud se rozhodnete pro prodej nemovitosti, bylo by nerozumné stanovovat cenu od oka. Abyste ji prodali za nejlepší možnou částku, je vhodné se obrátit na specialistu. V tomto ohledu jsou velmi zkušení realitní makléři, kteří mají přehled o tom, za kolik peněz se nemovitosti v určité lokalitě prodávají. Makléř se nejprve s nemovitostí důkladně seznámí a teprve poté určí cenu, za kterou by bylo vhodné ji prodávat.
Spolehlivé výkupy

Pro účely soudu

Existuje mnoho záležitostí, kvůli kterým bude cenu nemovitosti odhadovat soudní znalec, například o rozvodu, dědického řízení nebo třeba různých sporů. Soudní znalec má k dispozici tabulky a také znalosti a zkušenosti, které využije ke stanovení ceny. Jeho vypočítaná cena se nemusí shodovat se skutečnou tržní hodnotou.
Spolehlivé výkupy

U rozvodu

Rozvodové řízení je často velmi nepříjemný proces a to zejména dělení majetku. Majetek nelze spravedlivě rozdělit, dokud nedojde k odhadu ceny nemovitosti. U rozvodu obvykle vypočítává cenu soudní znalec, ale tržní cenu může odhadnout i realitní specialista, u kterého je větší pravděpodobnost, že cenu odhadne správně.

Co má vliv na odhad ceny nemovitosti?

Velikost nemovitosti

Výrazným faktorem jsou výměra a dispozice. Větší nemovitost bude pochopitelně dražší než ta menší. Bere se v potaz výměra všech částí, které s nemovitostí souvisí, od pozemku až po zastavěnou plochu, bytové i nebytové prostory. Dispozice také hrají svou roli, protože je menší zájem o průchozí pokoje, žádanější jsou samostatné. Vhodné je mít oddělenou koupelnu od toalety a například zase spojenou jídelnu s kuchyní. Vhodné dispozice mohou zajistit vyšší cenu.

Lokalita

Není žádným tajemstvím, že vyšší hodnotu mají nemovitosti v žádaných čtvrtích a v centru měst a obcí. Velkou roli hraje doprava, dostupnost služeb, ale třeba i kulturní vyžití, chystané projekty, bezpečnost, hlučnost nebo přítomnost zelených ploch. Jsou bohužel i vyloučené lokality, které cenu nemovitosti značně sráží dolů.

Technický stav

Staré nemovitosti budou mít vždy menší hodnotu než nové a moderní, protože jsou energeticky náročnější, opotřebované a je zde předpoklad, že budou potřeba vyšší investice do údržby. Nahlíží se třeba i na stav oken, vnitřní vybavení, elektroinstalaci, materiály, ale třeba také vytápění. Pokud je starší nemovitost po kvalitní rekonstrukci, její cenu to může zvýšit.

Situace na trhu

Vždy je důležité nahlížet na situaci na trhu, protože z velké části ovlivňuje cenu nemovitosti. Když je velká poptávka po nemovitostech a malá nabídka, cenu nemovitosti to může vystřelit nahoru. Bohužel to platí i opačně, když je mnoho nabídek a malá poptávka, cenu to může velmi snížit.

Kdo odhady cen nemovitostí dělá?

  • Specialisté z realitních kanceláří.
  • Soudní znalci jmenovaní Ministerstvem financí nebo soudy.
  • Bankovní odhadci věnující se výpočtu cen pro hypotéky.
  • Soukromí specialisté, kteří se odhadem cen nemovitostí zabývají.

Čím vysvětlit rozdílnost odhadů cen?

Odhady cen nemovitostí se mohou výrazně rozcházet podle toho, kdo je dělá. Je to dáno tím, že soudní znalci, bankovní odhadci i realitní makléři používají odlišné postupy pro výpočet ceny. Pro soudního znalce budou směrodatné oficiální tabulky, zatímco jiné faktory může přehlížet nebo jim nedávat takovou váhu. Odhadce v bance zase může cenu nemovitosti snížit záměrně, protože stanovuje zadlužitelnou cenu nemovitosti, čímž se banka jistí pro situace, kdy by klient nebyl schopen hypotéku splácet. Specialisté z realitních kanceláří se budou zase zaměřovat především na ceny, za které se nemovitosti prodávají v dané lokalitě.

Na jaké faktory může odhadce nahlížet?

  • Viditelné i skryté vady
  • Provedené rekonstrukce
  • Nájemní vztahy v nemovitosti
  • Věcná břemena, pokud jsou
  • Vytápění nemovitosti
  • Blízké okolí
  • Inženýrské sítě
  • Směr orientace ke světovým stranám
  • Energetická třída
  • Použité materiály
  • Stáří objektu
Chci pomoct s prodejem nemovitosti
Vyplňte online formulář

Jakým způsobem se nemovitost oceňuje?

Při prodeji, koupi, ale i dalších záležitostech, je třeba znát odhad ceny nemovitosti. Aby bylo možné tento odhad udělat, může se k tomu použít několik způsobů, respektive metod. Níže si představíme nejčastěji používané metody a začneme tou, která je nejpopulárnější.

1. Porovnávací metoda

Účelem této metody je porovnat cenu vaší nemovitosti s cenami prodaných nemovitostí v dané oblasti. Vzhledem ke své přesnosti se tato metoda uchytila a používá se nejčastěji.

2. Nákladová metoda

Zde je výpočet zaměřený na náklady související s výstavbou a údržbou nemovitosti. Výsledné náklady se odečtou od aktuální hodnoty nemovitosti. Použití této metody je nejvhodnější u nových zástaveb nebo tehdy, kdy je třeba posoudit u starších objektů určité úpravy.

3. Výnosová metoda

Zde se nahlíží na to, kolik výnosu bude daná nemovitost generovat. Jak zajisté tušíte, používá se především u komerčních objektů. kde vzniká zisk z toho, že se objekt pronajímá.

Není nutné vždy používat jen jednu metodu, ale lze je podle potřeby kombinovat, protože se mohou skvěle doplňovat. Použití více metod vede k přesnějšímu odhadu ceny a také sníží chybovost odhadu.

Co je tržní cena, nákladová cena a zástavní hodnota?

Tržní cena

Tržní cena nemovitosti je cenou, která se vztahuje k danému okamžiku. Může být odhadnuta pomocí porovnání s cenami prodaných nemovitostí ve stejné nebo podobné lokalitě a se stejnými nebo podobnými vlastnostmi.

Nákladová cena

Částka, kterou majitel nemovitosti investoval do stavby, oprav, renovací nebo jiných úprav. Tato cena zahrnuje veškeré náklady spojené s akvizicí, výstavbou a udržováním nemovitosti a může zahrnovat náklady na pozemek, materiály, práci, poplatky, daně, povolení a další položky. Obvykle se používá u nových nemovitostí.

Zástavní hodnota

Hodnota, která je používána bankami nebo jinými finančními institucemi jako základ pro poskytnutí úvěru zajištěného nemovitostí. Tato hodnota určuje maximální částku, kterou může být úvěr zajištěný nemovitostí.

Všechny dotazy